Información de avances en proyecto de reconversión de la Colonia de Vacaciones del SMU.

Estimados socios:

Cumplimos en comunicar los avances del proyecto de reconversión y gestión del Hotel Alcion – Colonia de Vacaciones del SMU.

Luego de meses de un largo proceso de trabajo, intenso e inclusivo, estamos en condiciones de informar al colectivo médico algunos aspectos claves del mismo, a modo de insumo para la Asamblea, a ser convocada oportunamente, que deberá ratificar la propuesta que exponemos. Consideramos que éstos son los lineamientos políticos, técnicos y económicos que nos permiten poner a consideración una solución para nuestro Hotel Alcion, revirtiendo un largo proceso de deterioro de muchos años.

Sin perjuicio de éste, haremos llegar periódicamente más informes con material debidamente detallado para que todo el colectivo tenga clara idea del avance del Proyecto.

Al momento, estamos culminando el proceso de análisis, en conjunto con la CD de la Colonia de Vacaciones y los delegados de la Asamblea, así como del equipo técnico asesor, de las dos propuestas de reconversión y gestión recibidas. Se ha realizado una segunda ronda de entrevistas con ambos grupos de operadores hoteleros.

1) Objetivos del ProyectoLos objetivos del proyecto a presentar a la Asamblea son varios. A modo de síntesis:

2) Enfoque estratégico: reconversión y gestión profesionalConsideramos que es necesario que el Proyecto sea integral, en el sentido de que el Grupo Hotelero escogido para llevarlo adelante sea responsable tanto de la dirección arquitectónica de la reconversión como de la gestión posterior. Ambas, reconversión y gestión, responderán estrictamente a los lineamientos generales del SMU, pero la táctica y estrategia que permita plasmarlos en realidad debe ser llevada adelante por profesionales en la materia. Es necesaria la visión de un equipo de trabajo multidisciplinario integrado por arquitectos, ingenieros, contadores, gerentes administrativos, expertos en comercialización, abogados y otros profesionales; que a su vez interactúe con un equipo técnico y político que defiendan los intereses del SMU.

Todo el proceso debe ofrecer las necesarias garantías al SMU, estableciendo los mecanismos de control necesarios que permitan obtener información y tomar decisiones con la máxima transparencia posible.

3) Plan de financiación del proyecto de reconversiónEl planteo es que se realice a través de un préstamo del BROU, contra la hipoteca del bien inmueble. A pesar de las intensas gestiones realizadas en el sector turístico, hotelero, financiero y de promoción de inversiones, no existieron oferentes para invertir en la reconversión y posterior gestión. El único camino viable es que el riesgo sea asumido por el SMU, lo por otro lado fortalece su posición de exigir las mejores condiciones de gestión y beneficios para el colectivo. El monto estimado por ambas propuestas, luego de los estudios primarios realizados, oscilaría entre los 3 y los 6,2 millones de dólares. El monto definitivo dependerá de los detalles de la obra a realizar, pero es importante destacar que la misma se hará según los criterios del SMU, respetando las sugerencias técnicas, priorizando la seguridad, pero como ya se mencionó buscando un justo equilibrio riesgo – beneficio que no condicione la viabilidad del proyecto ni arriesgue la pertenencia del bien inmueble.

Además del crédito para financiar el acondicionamiento edilicio, para cumplir los objetivos planteados es imprescindible incorporar una gestión profesional. Esto supone un costo adicional que hemos logrado que sea asumido 100% a riesgo del oferente, considerando la condición de mantener y mejorar los beneficios para el colectivo médico.

4) Riesgos del proyectoLos riesgos son varios, y es importante tenerlos en cuenta: por el monto de la inversión en la reconversión y la capacidad de repago del préstamo; por la posibilidad de que en un análisis de arquitectura e ingeniería más profundos se encuentren daños que requieran aún más inversión; porque la gestión no sea lo redituable que se plantea; por las amenazas externas de la situación económica (competitividad en el circuito hotelero, crisis de la economía, precio del dólar, etc.).5)Protección del SMU ante esos riesgosEs nuestra responsabilidad como dirigentes realizar los planteos y concretar las soluciones que impliquen menor riesgo para el SMU, encontrando un justo equilibrio entre riesgo y beneficio, sabiendo que a mayor riesgo es posible obtener mejores beneficios.

El mecanismo propuesto, aconsejado por nuestros asesores, es blindar al SMU jurídica y financieramente a través de la creación de un Fideicomiso. De esta manera, tanto la hipoteca, como el préstamo del BROU, el giro económico financiero de la operación a largo plazo, y las eventuales contingencias, tanto positivas como negativas, se manejarían en un ámbito jurídica y económicamente independientes del SMU.

Esto no significa que el SMU pierda el bien inmueble ni lo entregue, ni pierda el control económico de la gestión. Se mantiene la propiedad sobre el bien en todos sus términos, y seguimos siendo los directamente responsables de la gestión a largo plazo a través del Fideicomiso, que pertenece al SMU.

Y deja abierta la posibilidad del auxilio económico (tal y cual lo hacemos hoy) ante la necesidad de una inyección económica para preservar el bien inmueble.

6) La herramienta del fideicomisoEl fideicomiso es el negocio jurídico por medio del cual se constituye la propiedad fiduciaria de un conjunto de derechos de propiedad u otros derechos reales o personales que son trasmitidos por el fideicomitente al fiduciario para que los administre o ejerza de conformidad con las instrucciones contenidas en el fideicomiso, en beneficio de una persona (beneficiario), que es designada en el mismo, y la restituya al cumplimiento del plazo o condición al fideicomitente o la transmita al beneficiario. (Ley 17.703 de Fideicomiso, 4 de mayo de 2003)Por tanto, es un contrato en virtud del cual el fideicomitente/s o fiduciante/s (en este caso, el SMU) transmite bienes (el Hotel Alcion y su gestión), de su propiedad a otra persona, llamada fiduciaria (a ser designado por el SMU) para que ésta la administre en beneficio del beneficiario (en este caso, el propio SMU) y sobre la cual se ejercen las facultades de contralor. Este contrato es por un plazo determinado, al término del cual debe restituir la propiedad, y en él se establecen claramente las condiciones de la administración, y es revocable en cualquier momento. 7) Otros mecanismo de protección posibles

8) Beneficios para el colectivo médicoLos beneficios del colectivo médico se mantienen y quedan establecidos por contrato al establecer las condiciones de administración del fideicomiso por un lado, y las de Administración Hotelera por otro.9) Las obras a realizarEl Hotel Alcion es una estructura construida en forma tradicional, de hormigón armado, cerramientos verticales, mampostería y cubierta liviana. Requiere urgente reparación de estructuras básicas, que hacen a la seguridad del usuario, la cual se ve comprometida de no abordarse en forma rápida y profunda algunos aspectos clave, a saber: albañilería, instalación eléctrica, instalación sanitaria, cerramientos exteriores e interiores, y terminaciones.

La instalación eléctrica actual es vetusta, requirió reparaciones imprescindibles el año pasado que permitieron obtener una habilitación de bomberos precaria, y debe contemplar aspectos como sensores de humo, sistema de aspersores, y bocas de salida para estar en regla.

El sistema de calefacción de caldera a leña debe ser sustituido por un sistema más eficiente, y que por ley debe contemplar la utilización de energías renovables (por ejemplo paneles solares).

Todas las habitaciones, espacios de recreación y circulación, piscina, cocina, requiere un profundo acondicionamiento para brindar los servicios con un mínimo estándar de confort, calidad y seguridad.

10) Los plazosLos plazos que se manejan proponen un horizonte de un año y medio hasta la reapertura con el hotel reconvertido: negociación de contrato, creación de fideicomiso, gestión de las exoneraciones tributarias, hipoteca del bien inmueble y solicitud del préstamo y realización de la obra. Estimamos que se estaría en condiciones de comenzar la reconversión profunda a partir del próximo año, una vez finalizada la temporada alta (verano y turismo)11) Situación de la Colonia durante el procesoEl planteo es mantener abierta la Colonia para el usufructo de los socios a partir del mes de setiembre del presente año, según decisión por unanimidad en la última reunión de la CD de la Colonia, luego de realizar un cuidadoso estudio de los flujos proyectados, ocupación, eventos contratados, derechos de los socios y situación del personal.

En particular la situación del personal fue estudiada caso a caso, para optimizar la utilización del recurso del seguro de paro, que permita reducir las considerables pérdidas que hoy el hotel le genera al SMU, aún en alta temporada. Creemos que la apertura en las condiciones mencionadas es un justo equilibrio entre todas las variables mencionadas.

12) Situación de los funcionariosLa situación de los 55 funcionarios ha sido analizada caso a caso. Al momento, el personal que cuenta con el beneficio pasará al seguro de paro hasta el mes de setiembre, reincorporándose progresivamente permitiendo la apertura del hotel para los fines de semanas y eventos programados, así como para la alta temporada de verano. Una vez comenzada la obra, está acordado con el MTSS solicitar el Seguro de Paro Extendido, que permita minimizar el impacto económico de la obra sin lesionar los derechos laborales de nuestros funcionarios. Asimismo, se les ofrecerá cursos de capacitación en el ramo de su desempeño, durante este período de tiempo, a efectos de mejorar la calidad de los servicios que se prestan. Al confeccionar la plantilla definitiva en la nueva gestión, se los convocará a seguir trabajando preservando sus derechos laborales. Este camino de 18 meses aproximadamente es aceptado por los funcionarios con quienes mantenemos diálogo permanente. 13) El vínculo con el grupo gerenciadorEl fideicomiso firmaría un contrato de Administración Hotelera con el oferente seleccionado, estableciendo derechos y deberes de ambas partes. La remuneración por la gestión será a porcentaje de las ventas totales, más un porcentaje variable por franjas según el resultado operativo. De esta manera, el grupo gerenciador responde a las directivas del SMU, con quien debe mantener un diálogo permanente, y se involucra fuertemente en la gestión pues de los resultados dependen sus ingresos. 14) Viabilidad de cumplimiento con condiciones del préstamoLos flujos de fondos proyectados, en base a estudios de mercado con proyecciones conservadoras, permiten hacer las estimaciones por las cuales se concluye que es posible pagar el préstamo y sus intereses, y obtener utilidades acumulado al cabo de 8 años que oscila entre 1,5 y 3 millones de dólares (previo a pago de impuestos) cuyo destino el SMU decidirá. Las tarifas planteadas por ambos grupos son similares a las que se cobran hoy en la Colonia de Vacaciones. Los ingresos proyectados se basan en la convicción de que es posible, con la reconversión y el aumento del número de habitaciones, al menos duplicar los ingresos mensuales promedio que hoy tenemos. 15)Documentación

El CE del SMU y la CD de la Colonia de Vacaciones disponen de toda la documentación generada durante este proceso desde diciembre de 2014 a la fecha. La misma consiste en:

Esta documentación está a disposición de los socios que se interesen y deseen profundizar en los detalles de este informe. Como comprenderán, por razones de confidencialidad no las difundimos por este medio pero pertenecen al colectivo y quien lo solicite tendrá acceso a la misma.

Es intención de todos quienes hemos trabajado en esta propuesta a presentar a la Asamblea de dotar a la misma de la mayor transparencia posible.

Estamos a disposición de los socios para evacuar todas las dudas que surjan.

Finalmente, tenemos el firme convencimiento de que estamos recién en el comienzo del camino para tener nuestra Colonia de Vacaciones en condiciones decorosas, mediante un proyecto viable y con una gestión sustentable, que permita sea disfrutada por todo el colectivo médico. Sumar esfuerzos pensando en el SMU y en el beneficio de los miles de médicos de nuestro país es una responsabilidad que sin dudas en un corto plazo nos traerá grandes satisfacciones como colectivo.